Характеристика местоположения. Учебное пособие. Описание местоположения объекта Характеристика местоположения
Описание местоположения объекта
Земельный участок на котором будет строиться наш объект недвижимости имеет статус развивающегося и является некой границей соединения 2х городов Махачкалы и Каспийска. На этой территории широко развито строительство многоэтажных домов, инфраструктура пока находится на среднем уровне. Продажи объектов недвижимости в данном районе имеют большой спрос, из-за соотношения цены и качества.
Объект застройки -- это девятиэтажный панельный жилой дом.Площадь жилых помещений в объекте строительства составляет 3214.8 м2. Под застройку выбран земельный участок общей площадью 17 168 м2. Расположен по адресу г.Каспийск.Территория района строительства характеризуется малой плотностью жилой застройки, средним уровнем озеленения и обустройства территории.
Состояние земельного участка под застройку
Земельный участок, выбранный под застройку, является пустующим. Инженерно-геологические условия земельного участка можно охарактеризовать как обычные. На территории участка развитие неблагоприятных гидрогеологических и геологических процессов, таких как оползни, образование оврагов, подтопление, не наблюдается.
На территории выбранного земельного участка уровень грунтовых вод, в результате проведенных инженерно-геологических исследований, был зафиксирован на глубине 3 - 3,5 м, а сезонные колебания уровня подземных вод составляет 0,5 - 1 м. Пик колебаний уровня грунтовых вод приходится на весенний период.
Грунтовые условия на участке застройки после проведения соответствующих исследований,которые были проведены на участке, хорошие.
Геологическую толщу участку составляют в основном следующие грунты: глина и суглинки - которые по категории относятся к грунтам способным выдержать большие нагрузки и обеспечить устойчивость зданию.
Местоположение– Авиастроительный район г.Казани Республики Татарстан, занимает северную часть Казани, территориально граничит: на западе и юге - с Московским и Ново-Савиновским районами, на востоке и севере - с Высокогорским районом Республики Татарстан. Площадь района около 3900 га, население - свыше 110 тыс.человек. В район входят крупнейшие микрорайоны многоэтажной застройки - Караваево, Соцгород и прочие -Орджоникидзе, Свердлова, а 2/3 (около 1450 га) территории района занимает частный сектор, где расположено 10 поселков - Северный, Ново-Караваево, Авиастроитель, Сухая река, Грабарский, Кадышево, Щербаково, Борисоглебское, Крутушка, Голубое озеро рядом с заповедником Голубые озёра. В районе сконцентрированы авиастроительные предприятия города, что и предопределило название района. Основу экономики района формируют 11 промышленных предприятий, крупнейшими из которых являются: ОАО «Казанское моторостроительное производственное объединение», ОАО «Казанское авиационное производственное объединение им. С.П. Горбунова», ОАО «Казанский вертолетный завод».
Тип и качество окружающей застройки– о кружающая застройка представляет собой жилые здания.
Транспортная доступность– хорошая. В районе находится Троллейбусное депо № 1, обслуживающее троллейбусные перевозки на большей части Казани. В районе находится станция метро Авиастроительная: Располагается в микрорайоне Соцгород, вдоль улицы Копылова между улицами Побежимова и Белинского.
Благоустройство территории– в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.
Экологическое состояние- хорошее, на территории района расположено Голубое озеро и заповедник.
Социальная инфраструктура– социальная инфраструктура района развита гармонично. В районе функционируют 513 предприятий потребительского рынка, в том числе: торговли – 161, из них: торговых комплексов 5, универсамов 4, магазинов 152; общественного питания – 72, из них: закрытая сеть 32, ресторанов 1, кафе 14, социальных столовых 1, бистро 24; бытового обслуживания – 79; аптек и аптечных пунктов 27; 2 рынка.
Сфера образования района представлена 56 учреждениями:19 средних общеобразовательных учреждений, из них 4 школы с углубленным изучением отдельных предметов; 2 лицея; 3 национальные гимназии; 1 гимназия с русским этнокультурным компонентом; 1 негосударственное общеобразовательное учреждение; 2 межшкольных учебных комбината; 25 учреждений дошкольного образования; 3 учреждения дополнительного образования. В районе находится ассоциированная школа ЮНЕСКО, школа № 36 с углубленным изучением немецкого языка.
В районе работают 9 учреждений культуры (библиотеки, детские музыкальные, художественные школы, школы искусств), самый крупный из них Культурно-досуговый комплекс им. В.И. Ленина.
Для занятий физической культурой и спортом в районе имеется 146 спортивных сооружений: 1 стадион, 26 спортзалов, 62 плоскостные площадки, 5 плавательных бассейнов, 1 дворец спорта с искусственным льдом «Триумф» (объект Универсиады, введен в 2009 г.), 76 встроенных и приспособленных спортивных зала. В районе функционируют 4 детско-юношеские спортивные школы.
В районе медицинскую помощь населению оказывают 4 лечебно-профилактических учреждений (МУЗ «Городская клиническая больница № 11, ОАО «Городская клиническая больница № 12», МУЗ «Детская клиническая больница № 7»), ЗАО «Консультативно-диагностический центр Авиастроительного района»), которые включают в себя стационары, поликлиники, женские консультации, стоматологические подразделения.
Кроме того, санаторное лечение можно получить в профилактории ОАО «КМПО», профилактории ОАО «КАПО им. С.П. Горбунова» и санатории «Крутушка».
Анализ района расположения позволяет дать высокую оценку району, в котором расположен объект оценки, развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.
Данные по местоположению объекта приведены в таблице 6
Характеристика местоположения объекта оценки. Таблица6
| Показатель | |
| Округ, микрорайон | Авиастроительный район г. Казани |
| Местоположение в микрорайоне | На ул.Лукина д.53 |
| Преобладающая застройка микрорайона | Район массовой жилой застройки |
| Транспортная доступность | Хорошая. Район обеспечен общественным транспортом. |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Близость к скоростным магистралям | Метро |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Магазины, школы, детские сады, объекты культуры и отдыха Авиастроительного района г. Казани |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Хорошая. Район с развитой инфраструктурой |
| Экологическая обстановка района | Удовлетворительная |
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | Есть |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| - |
Характеристика дома.
Жилой многоквартирный дом 2014 г. постройки.
Наличие инженерных коммуникаций – здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).
Материал стен – кирпич. Общее количество этажей – 9. Дом удален от проезжей части, расположен во дворе.
Водоснабжение – центральное, отопление – центральное, вентиляция – естественная, энергоснабжение – центральное.
Фотографии дома приведены в Приложении 1, общая сводная характеристика здания приведена в таблице 7.
Общая характеристика здания. Таблица 7
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Тип здания Серия дома | кирпичный |
| Год постройки | |
| Год последнего капитального ремонта | - |
| Материал наружных стен | Кр. Блочные |
| Материал перекрытий | железобетонные плиты |
| Тип фундамента | н/д |
| Состояние здания (субъективная оценка) | Хорошее |
| Техническое обеспечение здания | Центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, лифт, мусоропровод. |
| Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж | Парковка на придомовой территории |
| Количество этажей в здании | |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | н/д |
| Дополнительная существенная информация |
Информация о квартире:
Двухкомнатная квартира расположена на 1 этаже дома. Общая площадь квартиры – 44,6 кв. м., В квартире имеется лоджия.
Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о достаточно высокой стоимости объекта.
Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:
Специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;
Объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;
Объект соответствует всем санитарным и экологическим нормам;
При оценке использованы достоверные источники информации.
Общая сводная характеристика объекта приведена в таблице 8.
Характеристика объекта оценки. Таблица 8
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Этаж расположения | |
| Площадь, кв. м: общая /жилая/вспомогат. | 2 комнаты |
| Кол-во комнат, их площадь, кв. м | 7,6 |
| Площадь кухни, кв. м | н/д |
| Санузел (Количество, площадь, совместный/раздельный) | н/д |
| Высота потолков,(по вн.обмеру) м | н/д |
| Вспомогательные и подсобные помещения | н/д |
| Лоджия (балкон) | есть |
| Вид из окон | н/д |
| Слаботочное обеспечение | н/д |
| Отделка помещения | улучшенная |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | хорошее |
| Видимые дефекты внутренней отделки | н/д |
| Данные о перепланировке Наличие осуществленной перепланировки | н/д |
| Отражение перепланировки в Технической документации (если есть) | н/д |
11.ВЫБОР ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
При оценке стоимости данного объекта доходный подход не применялся. Доход из имеющейся жилой квартиры может быть извлечен либо при сдаче ее в аренду, либо из последующей ее перепродажи. Сдача в аренду по существующим ставкам позволяет окупить вложенные в приобретение квартиры средства через период, превышающий срок жизни дома в котором расположена квартира. Таким образом, рынок аренды жилой недвижимости и рынок продаж не имеют прямой зависимости и использование доходного подхода невозможно. Приобретение квартир с целью их дальнейшей перепродажи нельзя рассматривать в аспекте доходного подхода, поскольку представляет собой отдельный вид бизнеса.
Затратный подход также не применялся, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально её объему в общем строительном объеме здания, дает спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).
Оценщик пришел к выводу о необходимости и возможности применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода, так как этот подход способен наиболее точно отразить рыночную стоимость объекта оценки. В рамках сравнительного подхода используется метод
12.ВЫБОР ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ И ЕДЕНИЦЫ СРАВНЕНИЯ
При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.
Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.
При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайтов – http://www.kazned.ru; http://www.tatre.ru; http://www.avito.ru и др.; информация, предоставленная в сети Интернет.
В качестве единицы сравнения в рамках данного отчета принимается стоимость единицы площади (1 м 2) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, а именно квартир так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м 2 . Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов. Распечатки страниц с выбранными аналогами представлены в приложении 1.
Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в таблице 9.
Сопоставимые объекты аналоги. Таблица 9
| № п/п | Номер аналога | Местоположение | Вид права | Вид отделки | Стоимость, руб. | Площадь квартиры, м 2 | Источники информации |
| Аналог №1 | Казань Дементьева 5а | Собственность | обычная | ||||
| Аналог №2 | Казань Максимова 1 | Собственность | улучшенная | 48,4 | |||
| Аналог №3 | Казань Копылова 4 | Собственность | обычная | ||||
| Аналог №4 | Казань Максимова 5 | Собственность | косметический | ||||
13. КОРРЕКТИРОВКА ЗНАЧЕНИЯ ЕДЕНИЦЫ СРАВНЕНИЯ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ
Сопоставление стоимости 1 м 2 рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:
· условия продажи;
· на дату продажи (оферты);
· объем передаваемых прав;
· снижение цены в процессе торгов;
· на различие в местоположении;
· на этаж расположения объекта оценки;
· на различие в качестве отделки (физическое состояние);
· на наличие дополнительных улучшений;
Сопоставление по объему передаваемых прав: в зависимости от вида права собственности на объекты недвижимости, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды». В нашем случае все объекты недвижимости находятся в собственности.
Поправка на уторговывание: На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание. Данное значение может определяться экспертнор и варьировать в условиях рынка.
Для целей настоящего Отчета Исполнитель экспертно определил и использовал скидку 7% для всех объектов-аналогов.
Сопоставление по условиям продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.
Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. Т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.
Поправка на тип планировки: Поправка на тип планировки производится на основании соотношения средних цен в зависимости от типа планировки и количества комнат. В данном отчете все объекты-аналоги имеют «простой» тип планировки, как объект оценки. Поэтому данная корректировка равняется нулю.
Корректировка на материал стен: Отличие в материале стен в рамках одного типа планировок наблюдается, как правило, в домах «хрущевского» и реже «ленинградского» типа. Стандартное отклонение в цене находится в диапазоне 1-10%., т.е. квартиры в кирпичных домах дороже панельных на эту величину, при прочих равных условиях. В нашем случае материал стен у всех аналогов сопоставим, корректировка не применяется.
Корректировка на местоположение объекта: местоположение квартиры складывается из двух факторов:
1. Привлекательность (престижность) района . Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость, который отображен в разделе «Анализ рынка жилой недвижимости г.Казани».
Локальная привлекательность . Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость квартир внутри района в зависимости от ряда факторов. Важным ценообразующим фактором является наличие рядом берега реки, какого-либо городского парка, крупного торгово-развлекательного комплекса. Влияние данного фактора определяется экспертным путем.
Учитывая что объект оценки и объекты-аналоги располагаются в одном районе Авиастроительный г.Казань, сопоставимые объекты – многоквартирные дома в близкой и шаговой доступности друг от друга и имеют аналогичную локальную привлекательность местоположения, было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для всех объектов аналогов.
Поправка на этаж расположения объекта оценки: Поправка на этаж расположения объекта оценки вносится, если объекты-аналоги или объект оценки расположены на первом или последнем этаже. Если известно, что данная квартира приобретается с целью дальнейшего перевода в нежилой фонд, то размещение на первом этаже не является ее недостатком и корректировка не применяется.
Так как объекты-аналоги 1,2,3 в отличие от объекта оценки расположены на средних этажах, то экспертным путем применяется корректировка в виде скидки в размере 7%.
Поправка на уровень отделки: Величина поправки на состояние объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В таблице 10 приведена информация о стоимости ремонтных работ в г. Казань в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).
Стоимость ремонтных работ в г. Казань (для жилых помещений). Таблица 10
| Вид ремонта | Стоимость работ, руб./кв. м. | Источник |
| Косметический ремонт (эконом, простая отделка) | 2 650,00 | |
| 3 550,00 | http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/71/ | |
| 3 950,00 | http://www.region116.com/ | |
| 2 850,00 | ||
| 3 500,00 | http://kazan.brigada-doma.ru/ | |
| Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. | 3 300,00 | |
| Комплексный ремонт квартиры (улучшенная отделка) | 5 350,00 | http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/ |
| 4 950,00 | http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/72/ | |
| 5 200,00 | http://www.region116.com/ | |
| 4 650,00 | http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK |
Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В нашем случае поправка применяется поскольку у объекта оценки как и аналога 2 улучшенная отделка, а у аналога 1,3,4 – косметический ремонт. Корректировка применяется в виде повышения в 1700 руб. к цене 1 кв.м. аналога 2.
Корректировка на наличие балкона/лоджии: Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет согласно данным, приведенным в книге Яскевича Е. Е. «Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011» 1-2%. В расчетах данная корректировка была применена в размере 1% к аналогу 2, так как у данного аналога в отличие от объекта оценки и объектов-аналогов 1,3,4 лоджия отсутствует.
Поправка на вид из окон квартиры: Расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. В результате консультаций с риэлторами, было выявлено, что величина данной поправки составляет 1-15%. Данный коэффициент при оценке не применялся т.к. по условиям задания сведений о расположении окон объекта не представлено. Поправочные коэффициенты на вид из окна приведены в таблице 11.
Поправочные коэффициенты на вид из окна. Таблица 11
Корректировка на общую площадь: поправка на площадь учитывает различия в площади квартиры. Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв. м.
Поправка на разницу площади (S, м2) между оцениваемым Объектом (So соответственно) и объектом-аналогом (Sа) определяется с помощью коэффициентов таблицы 12.
Поправочные коэффициенты на размер Таблица 12
Рз=So/Sа;
Где: Рз – расчетное значение показателя,
So – площадь объекта оценки,
Sа – площадь объекта аналога.
Все аналоги попадают в диапазон для 0,86-1,15. Величина корректирующего коэффициента равна 1.
Весовые доли: вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:
D – весовой коэффициент;
Q – общее количество корректировок;
q – количество корректировок аналога;
p – количество аналогов.
В таблице 13 приведен расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок.
Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов. Таблица 13
14. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И КАЖДОГО ОБЪЕКТА-АНАЛОГА ПО ЭЛЕМЕНТАМ СРАВНЕНИЯ
Расчет стоимости методом сравнения продаж. Таблица 14
| № п/п | Показатель | Объект оценки | Сопоставимый объект №1 | Сопоставимый объект №2 | Сопоставимый объект №3 | Сопоставимый объект №4 | |||||
| Характеристика объектов и условий сделки купли-продажи | |||||||||||
| 1.1 | Адрес (город, улица, дом) | г.Казань ул.Лукина 53 | г.Казань ул.Дементьева 5а | г.Казань ул.Максимова 1 | г.Казань ул. Копылова 4 | г.Казань ул. Максимова 5 | |||||
| Источник | - | Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_45_m_89_et._722786571 | Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_48.4_m_39_et._738651715 | Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_46_m_710_et._732745724 | Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_52_m_110_et._766859105 | ||||||
| 1.2 | Общая площадь | 44,6 | 48,4 | ||||||||
| Этажность дома | |||||||||||
| Этаж расположения квартиры | |||||||||||
| 1.3 | Высота потолка, м. | - | - | - | - | - | |||||
| Цена предложения, руб. | - | ||||||||||
| Цена/1кв.м./руб. | - | ||||||||||
| 1.4 | Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное | Полное | |||||
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | ||||||
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | ||||||
| 1.5 | Дата предложения | 10 апреля 2016 г. | 05 апреля 2016 | 02 апреля 2016 | 22 апреля 2016 | 18 апреля 2016 | |||||
| Корректировки цен продажи | |||||||||||
| 2.1 | Право собственности | Полное | Полное | 0% | Полное | 0% | Полное | 0% | Полное | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.2 | Скидка на уторговывание | - | Да | -7% | Да | -7% | Да | -7% | Да | -7% | |
| Значение корректировки | -4184 | -5207 | -4261 | -4106 | |||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.3 | Вид сделки | Чистая продажа | Чистая продажа | 0% | Чистая продажа | 0% | Чистая продажа | 0% | Чистая продажа | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.4 | Дата предложения | 20 февраля 2016 г. | февраль 2015 г. | 0% | февраль 2015 г. | 0% | февраль 2015 г. | 0% | январь 2016 г. | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.5 | Тип планировки | простая | простая | 0% | простая | 0% | простая | 0% | простая | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.6 | Материал стен | кирпичный | кирпичный | 0% | кирпичный | 0% | кирпичный | 0% | кирпичный | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.7 | Местоположение | Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой | 0% | Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой | 0% | Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой | 0% | Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой | 0% | ||
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.8 | Этаж | -7% | -7% | -7% | 0% | ||||||
| Значение корректировки | -3892 | -4842 | -3963 | ||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.9 | Уровень отделки квартиры/ Физическое состояние | улучшенная | Косметический ремонт | улучшенная | Косметический ремонт | Косметический ремонт | |||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.10 | Наличие балкона, лоджии | Есть | Есть | 0% | нет | 1% | Есть | 0% | Есть | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.11 | Вид из окон квартиры | Во двор | - | 0,00% | - | 0,00% | - | 0,00% | - | 0,00% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.12 | Площадь квартиры, кв. м. (коэффициент) | 44,6 | 1,00 | 48,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 3.1 | Удельный вес аналога | 23,333% | 26,667% | 23,333% | 26,667% | ||||||
| 3.1 | Скорректированная стоимость за 1 м 2 , руб. | ||||||||||
| 3.2 | Стоимость объекта оценки, руб. | ||||||||||
| 3.3 | Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб. |
15.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей оценщика являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности.
· Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и невозможность учесть политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания инвестора, и все негативные элементы. В данном отчете затратный подход не применялся.
· Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.
· Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что квартира не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся.
Согласование полученных результатов с учетом весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости приведены в таблице 15.
Согласование полученных результатов Таблица 15
Рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г.Казань ул.Лукина 53 составляет 2563000 (Два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи) рублей.
16.ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Базой оценки для определения ликвидационной стоимости является его рыночная стоимость.
Ликвидность объектов, составляющих предмет залога, является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Без анализа ликвидности нельзя правильно принять решение о величине залогового дисконта, залоговой стоимости и обеспеченности кредитных средств.
Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Например, найти покупателя на легковой автомобиль, вообще говоря, можно гораздо быстрее, чем на зубодолбежный станок. Если для продажи первого из них потребуется несколько дней (предполагается, что автомобиль в хорошем состоянии), то на поиски покупателя и продажу станка (станок в очень хорошем состоянии) могут потребоваться месяцы. В этом случае говорят, что ликвидность автомобиля выше, чем зубодолбежного станка.
Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Обратим внимание на то, что продажа предполагается именно по рыночной стоимости. В связи с этим не следует путать понятие ликвидности, с понятием ликвидационной стоимости - «умышленным», преднамеренным снижением стоимости с целью сократить время экспозиции объекта на рынке.
Вопрос оценки ликвидности имущества достаточно сложный, и связано это с тем, что количественных методик оценки ликвидности нет, а само понятие ликвидности в большей степени воспринимается как понятие интуитивное, качественное. Поэтому на практике более удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. В таблице 16 приведена следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (
Исследуемый объект располагается по адресу ул. Гагарина, 38, в г. Томске. Общий вид объекта приведен на рисунке 1.
Рисунок 1 - Общий вид здания по адресу ул. Гагарина, 38
Основные характеристики местоположения объекта приведены в таблице 1.
Таблица 1. Характеристика местоположения объекта оценки
|
Показатель |
|
|
Советский |
|
|
Ул. Гагарина, д. №38 |
|
|
Преобладающая застройка микрорайона |
Объект расположен в микрорайоне, застройка которого имеет преимущественно нежилой характер. |
|
Транспортная доступность |
Продолжительность дороги от центральной части города (пл. Ленина) до здания при езде на легковом автомобиле составляет: около 5 минут, при использовании общественного транспорта - около 5 минут езды до ближайшей остановки общественного транспорта. |
|
Обеспеченность общественным транспортом |
Транспортная доступность объекта хорошая: ближайшие остановки общественного транспорта располагаются вблизи рассматриваемого жилого дома: по пр. Ленина и (автобусы 4,12,16,17,19 и др., троллейбусы 2, 3, 4 и др.), ул. Гагарина (автобус №8 кольцевой), трамвайные пути по ул. Советская (трамвай №1 и №2). Объект находится в 3 минутах ходьбы от остановки общественного транспорта. |
|
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (5-15 минут ходьбы) |
В ближайшем окружении располагаются объекты административно-офисного и торгового назначения, а также торговый центр, караоке-бар и спортивный магазин. |
|
Обеспеченность района социальной инфраструктурой |
Район с хорошо развитой инфраструктурой |
|
Состояние прилегающей территории |
Хорошее, имеются удобные подъездные пути, заасфальтированные тротуары, озеленение |
Характеристики здания приведены в табл. 2.
Таблица 2. Общая характеристика здания
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
|
Тип здания |
Отдельностоящее здание |
|
Материал наружных стен |
|
|
Материал перекрытий |
Ж/бетонные |
|
Наружная отделка |
Оштукатуренный и окрашенный фасад |
|
Техническое обеспечение здания |
Подведены и подключены инженерные коммуникации: холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление |
|
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж |
Непосредственно у здания отсутствует, но за оградой имеется парковка примерно на 10 машино-мест |
|
Количество этажей в здании |
|
|
Площадь общая, кв. м |
|
|
Внутренняя отделка |
улучшенная |
оценочный стоимость недвижимость затратный
Местоположение объекта на карте города приведено на рисунке 2.
Рисунок 2 - Местоположение объекта на карте г. Томска
Объекта оценки
Рис. 4 Карта района Беговой
Район Беговой является составной частью Северного административного округа города Москвы. Граница района проходит по оси Беговой ул., далее по осям ул. Поликарпова, проектир. пр-дам № 1087 и № 5509, северо-западной границе владения № 37 (строение 11) по Ленинградскому пр-ту, по осям: Ленинградского пр-та, ул. Новая Башиловка, ул. Н. Масловка, северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной ж/д ветки МЖД и северной и северо-западной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД до улицы Беговой.
Общая площадь района составляет 418 га
Общая длина дорог: 250,9 т.кв.м/км
Площадь зеленых насаждений: 361,9 т.кв.м
Строений жилых: 155
Общая площадь жилого фонда: 759,2 т.кв.м
Поликлиники всего: 7
Центр Социального обслуживания: 1
Общеобразовательные школы: 6
Учебно-воспитательные комплексы -
Колледжи: 1
Детские дошкольные учреждения: 8
Кинотеатры: 2
Библиотеки: 3
Выставочные залы: 1
Спортивные залы: 2
Плоскостные спортивные сооружения: 5
Вывод: анализ района месторасположения объектов оценки позволяет сделать вывод о достаточно высокой инвестиционной привлекательности САО г. Москвы в целом и объекта оценки в частности, при условии использования их в качестве офисных помещений.
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В основе определения рыночной стоимости объекта оценки лежит анализ наиболее эффективного использования, необходимость проведения которого устанавливается п. 10 ФСО 1.
Проведение анализа наиболее эффективного использования объекта оценки основывалось на следующем:
1. Согласно п. 10 ФСО № 1, при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
2. Согласно теории оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным алгоритмом по критериям соответствия законодательной разрешенности, физической возможности, финансовой целесообразности , с соблюдением определенных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.
Общую схему/алгоритм построения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования иллюстрирует рис. 4.
Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного
Использования
Для проведения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо последовательно реализовать следующие этапы:
1. Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки.
2. Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки.
3. Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки.
4. Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью.
5. Вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.
Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки
Рассматриваются те способы использования объекта оценки, которые не противоречат действующим государственным и муниципальным законодательным актам, а также другим нормативным документам, регулирующим эксплуатацию объектов недвижимости.
Должны быть проанализированы требования строительных нормативов, требования нормативов охраны памятников истории и культуры и иные нормативные акты.
Характер использования может быть ограничен долгосрочным договором аренды, что может противоречить наиболее эффективному использованию.
Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки
Наиболее эффективное использование имущества зависит от его физических характеристик. При анализе вариантов использования необходимо учитывать объемно-планировочные характеристики здания, наличие инженерных систем в здании, его транспортную доступность.
Актуальность темы заключается в том, что на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости возникает вопрос о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Ответить на этот вопрос можно лишь путем проведения экспертизы местоположения. В последнее время проблема правильного местоположения объектов недвижимости становится все острее. В центре города Чита расположено немало ветхих одноэтажных жилых домов, на месте которых гораздо выгоднее разместить офисные здания либо торговые центры. Поэтому потребность в экспертизе местоположения будет только расти.
Целью данного реферата является рассмотрение одной из экспертиз объектов недвижимости, а именно экспертизы местоположения. Экспертиза местоположения позволяет подобрать наиболее выгодный земельный участок под строительство, выявить его достоинства и недостатки, а также определить потребительскую стоимость объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Написание реферата преследует решение следующих задач: выяснить цели и задачи данной экспертизы, ее аспекты, рассмотреть систему критериев экспертизы местоположения, а также изучить технологию проведения экспертизы местоположения.
Реферат изложен на 23 страницах машинописного текста имеет 4 таблицы и 4 рисунка. При написании реферата использовано 8 источников.
Экспертиза местоположения объектов недвижимости.
Сущность экспертизы местоположения объектов недвижимости.
Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной документации, относящейся к объекту недвижимости, материалов маркетинговых и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Способствует ли расположения объекта его хозяйственно-финансовой деятельности, используются ли достоинства месторасположения в полной мере. Вряд ли, например, целесообразно продолжать использование изношенного на 70% одноэтажного одноквартирного дома на центральной улице города. Видимо, значительно больший доход владелец земельного участка мог бы получить снеся этот объект недвижимости и возведя на его месте доходное офисное здание.
Основные аспекты экспертизы местоположения объекта недвижимости приведены в таблице 1.
Таблица 1. Аспекты экспертизы местоположения.
“Важно отметить, что экспертиза местоположения объекта недвижимости целесообразна и может проводиться на разных этапах жизненного цикла ОН, разумеется, с разными целями. Так в преднатальном периоде, на этапе технико-экономического обоснования целесообразности возведения объекта, цель экспертизы местоположения может заключаться в том, чтобы или подобрать наилучший участок для предполагаемого объекта, или наилучшим, наиболее эффективным образом использовать имеющийся участок, т.е. подобрать для его застройки объект, по своему функциональному назначению лучше соответствующий особенностям участка”.
В экономический период целью экспертизы местоположения может являться информационное обеспечение принятия решения об изменении функционального назначения существующего объекта ввиду существенного изменения общеэкономической или маркетинговой ситуации в зоне местоположения.
В период оценки объекта недвижимости с целью инвестирования в него определенной суммы либо с целью продажи экспертиза местоположения будет иметь существенное значение в оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Задачи, решаемые в процессе экспертизы местоположения ОН, представлены на рис. 1.
Рисунок 1. Основные задачи экспертизы местоположения.
- Влияние факторов местоположения на стоимость объекта недвижимости.
Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территориям регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др.
Транспортная доступность характеризуется близостью объекта к метро, к центру города, к административным учреждениям, общественным центрам, музеям, театрам, супермаркетам, зонам отдыха и пр.
На стоимость объекта недвижимости существенное влияние оказывают также ландшафтные характеристики, например, набережные Невы в г. Санкт-Петербург, Волги – в г. Нижний Новгород, Вятки в г. Киров; наличие вблизи парков и лесонасаждений.
Кроме того, имеет значение социальный фактор, проживание однородных социальных групп в престижных районах, например, внутри территориальной зоны, ограниченной Садовым кольцом в г. Москва.
Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов использования, что естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания. Эта зависимость строго соблюдается и при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне), оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, а предприятия торговли приносят большую прибыль за счет более высоких цен. Аналогия прослеживается и для офисных помещений, которые наиболее востребованы на рынке недвижимости. Разброс цен одного квадратного метра жилой площади с учетом местонахождения жилья находился в 2005 году в широких пределах до одной и более тысяч долларов.
Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние и на инвестиционную деятельность.
Цены на рынках недвижимости различных регионов и районов значительно отличаются друг от друга, что обусловлено природными, экономическими условиями, региональными различиями и, в конечном итоге, различиями местоположения.
- Местоположение коммерческой недвижимости.
Как показал опыт крупных городов Европы (а в настоящее время Москвы и Санкт-Петербурга) хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров обладают: пересечения крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта.
Чаще всего подобные центры целесообразно располагать в “спальных” районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В этом случае имеется возможность развития этих центров с целью дальнейшего расширения бизнеса.
“Понятие ситуса проиллюстрировано на рис. 2, описывающем типичное использование объектов собственности для розничной торговли. Схожие связи могут быть схематично показаны и по другим вариантам использования недвижимости. Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды, по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион”.
Рисунок 2. Ситус типичного использования недвижимости для розничной торговли.
Если в окружающей системе землепользования или экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования: строительство неподалеку от объекта торгового центра, создание озера, строительство школы или открытия предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового землепользования, а также связями между последним и оцениваемым объектом.
- Местоположение производственной недвижимости.
Для анализа вариантов подбора местоположения при создании производственной недвижимости исследуются следующие основные факторы:
- Наличие в регионах трудовых ресурсов, т.е. трудоспособного населения, которое при создании определенных условий – прежде всего достойной оплаты труда – могло бы быть привлечено к работе на вновь создаваемом или реконструируемом предприятии.
- Сложившаяся система налогообложения, которая в различных регионах, в силу специфики России, может быть различной с учетом наличия свободных экономических зон и льгот, которые сами регионы могут предоставлять инвесторам для развития производства, стимулируя рост местной экономики и поступление средств в региональный бюджет.
- Близость рынков сбыта продукции вновь создаваемого предприятия (учет транспортных схем и др.).
- Наличие на территориях природных ресурсов, например леса, плодородных земель, полезных ископаемых, минерального сырья, энергетических ресурсов и др.
Вышеперечисленные факторы влияния можно изобразить в виде ситуса экономического исследования местоположения производственной недвижимости (рис. 3).
Рисунок 3. Ситус экономического исследования местоположения производственной недвижимости.
Ситус экономического исследования местоположения производственной недвижимости: 1 – наличие и стоимость сырьевых теплоэнергетических и трудовых ресурсов; 2 – налогообложение, правовая защита права собственности, социальная среда; 3 – рынки сбыта готовой продукции, наличие конкурентов, перспективы развития.
Для крупных предприятий обрабатывающей промышленности уровни зависимости могут прослеживаться в общенациональном или даже международном масштабе.
Исследуя факторы ситуса можно достаточно точно определить:
- Целесообразность создания производственного предприятия на конкретном земельном участке региона;
- Стоимость недвижимости и бизнеса, связанного с этой недвижимостью;
- На основании данных приведенного анализа сделать экспертное заключение о целесообразности рассматриваемого варианта.
- Проведение экспертизы местоположения при определении потребительской стоимости объекта недвижимости.
Как уже было отмечено, экспертиза местоположения объектов недвижимости проводится в целях определения потребительской стоимости объекта недвижимости, а также для анализа местоположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки с целью выбора наиболее экономически выгодного решения.
Технология проведения данной экспертизы осуществляется в следующей последовательности: по данным наиболее известных риэлтерских организаций, работающих как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости в различных регионах страны определяются цены на жилые объекты, так как разброс цен по регионам и городам России с учетом, прежде всего, местоположения варьируются в широком диапазоне.
Разница в ценах указывает на то, что цены жилую недвижимость ниже там, где меньше спрос на жилье, прежде всего из-за дохода населения, а также неблагоприятных климатических условий.
Однако и в самом городе, в зависимости от местоположения жилого дома, транспортной доступности, близости к центру, к парковой зоне и др. цены на квартиры также различны. Разброс цен за один квадратный метр жилой площади в зависимости от местоположения в Москве проиллюстрирован на карте-схеме цены жилья (рис. 4). Из анализа карты-схемы видно, что цены весьма различны (от 250 тыс. рублей за 1 м 2 в центре до 130 тыс. рублей на окраинах города).
Рисунок 4. Карта-схема цены 1 м 2 жилья на вторичном рынке недвижимости в Москве .
Для России экологическая проблема весьма актуальна. Если бы учитывались экологические факторы при оценке стоимости жилья в крупных городах, то центры этих городов не имели бы такой привлекательности и столь высокой стоимости квартир хотя бы по тому показателю, что ЭМП в центре городов в 5-7 раз выше уровня за городом, а акустический шум в 2-3 раза превышает предельно допустимые нормативы не говоря уже о загрязнениях химическими компонентами и тяжелыми металлами от автомобильного транспорта.
По результатам экспертизы местоположения жилой недвижимости делается заключение по определению потребительской стоимости объекта жилой недвижимости, а также целесообразности использования земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки и участков локального строительства жилых и общественных зданий, учитывая экологические и экономические факторы в городах и населенных пунктах. Подобные заключения должны выполняться с учетом экологической экспертизы.
- Система критериев экспертизы местоположения.
Экспертиза местоположения заключается в оценке местоположения объекта недвижимости на основе определенных критериев и выдаче заключения о соответствии местоположения объекта недвижимости его назначению. Всего выделяют 5 основных критериев:
- Социальный.
- Экономический.
- Ланшафтно-композиционный.
- Престижность района.
- Экология.
Социальный критерий включает в себя такие факторы как: наличие мест приложения труда для различных слоев населения, наличие мест отдыха и реабилитации, наличие мест и площадок для проведения спортивных мероприятий, система КБО магазины, театры, музеи, кофе, рестораны, клубы и криминогенную обстановку.
Экономический критерий содержит в себе следующие факторы: близость к транспортным магистралям, близость к остановкам наземного транспорта, наличие мест парковки автомобилей, ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных систем), ситуация с подъездными путями (строительство новых, реконструкция существующих).
Ланшафтно-композиционный критерий содержит в себе следующие факторы: наличие водных поверхностей, наличие зеленых массивов, близость к центру города, рельеф местности и наличие архитектурных памятников.
Престижность района определяет наличие: малоэтажной застройки, многоэтажной застройки (административно-деловые центры, банки), сооружений культуры (театры, кинотеатры, музеи), торговых центров.
Экология определяет: состояние приземных слоев атмосферы, состояние покрова почвы, состояние водной поверхности, воздействие шума от транспорта и промышленных объектов.
Вместе все эти критерии образуют систему критериев экспертизы местоположения.
- Метод многокритериальной оценки местоположения.
Давайте разберемся с тем, как работают разные значимости, на простом бытовом примере, но с помощью сложного (на первый взгляд) метода, в системном анализе известного как многокритериальная оценка.
Представьте, что вам нужно выбрать квартиру. Наилучший вариант обычно не очевиден: эта к метро поближе, а у этой двор позеленее, а здесь планировка очень удобная...
Метод многокритериальной оценки заключается в следующем:
1) Определить критерии, по которым мы оцениваем варианты.
2) Взвесить критерии, определить их сравнительную важность.
3) Оценить варианты по каждому критерию.
Разберем процедуру на примере квартир:
Определим критерии (для простоты примера - всего три): «местоположение», «цена», «площадь». Можно было добавить «экологию», «планировку», и т.д. Желательно использовать не больше 5-7 критериев.
Взвесим критерии - для наглядности рекомендую выбирать веса так, чтобы их сумма была равна единице. Веса наших критериев (0.4, 0.3 и 0.3) указаны в таблице в скобках. Эти веса показывают, что для нас значимо местоположение и несколько менее значимы цена и площадь квартиры.
Оценим варианты по каждому критерию. Для оценки рекомендую применять трехбалльную шкалу, максимум - пятибалльную (различные 10-, 100-балльные шкалы - самообман, больше 5-7 градаций человек не различает). В нашем примере:
ул. Петрова - неплохое расположение, неплохая цена, площадь совсем небольшая. Ставим 2, 2, 1;
Дальние Выселки - плохое расположение, очень выгодная цена, очень хорошая площадь. Ставим 1, 3, 3;
Центральная Площадь - роскошное расположение, высокая цена, неплохой метраж. Ставим 3, 1, 2.
Подсчитываем взвешенные оценки. Для каждого варианта суммируем оценки по критериям, умноженные на веса этих критериев. Например, для ул. Петрова: 2х0.4+2х0.3 +1х.03 = 1.7. Для Дальних Выселок: 1х0.4+3х0.3+3х0.3=2.2.
Таблица 2. Пример многокритериальной оценки.
Если полученные оценки существенно расходятся с вашей интуицией (например, мне при взгляде на итоговые оценки захотелось «пусть дороже, но все-таки в центр города»), необходимо пересмотреть веса критериев и оценки вариантов по критериям. Возможно, какой-то критерий был упущен - например, «престижность», которая явно выше для варианта в центре города.
Важно понять, что приоритетность не существует сама по себе. У каждого из нас в голове есть своя система критериев. У разных людей и для разных задач эти критерии и их «весовые коэффициенты» различны. Понятия «лучше», «хуже» и «приоритетнее» не существуют сами по себе, но только в привязке к определенной системе критериев.
Любопытный пример:
“На тренинге для консультантов Pricewaterhouse Coopers мы разбирали эту матрицу на примере выбора автомобиля. Когда мы подвели итоги и посмотрели на колонку интегрирующих оценок, один из участников удивился: «Так что же выходит, Мазератти хуже «десятки»? Совершенно верно, хуже - для данного конкретного лица, с точки зрения сформулированной им совокупности критериев, в которые «цена» входила с достаточно высоким весовым коэффициентом. Если снизить все критерия «цена», то итоговые приоритеты поменяются и интегральная оценка для «десятки» снизится”.
Теперь объясню, зачем я привел такие математические выкладки для разбора простого житейского примера. Обратите внимание: чтобы принять очень простое решение, нам нужно было учесть 9 параметров (три варианта умножить на три критерия). Если бы квартир было 4, а критериев - 5, нам при принятии решения пришлось бы учитывать уже 20 параметров (4х5). Но мозг человека больше, чем 5-7 параметров одновременно, не удерживает.
Таким образом, при интуитивном принятии решений и интуитивной расстановке приоритетов мы принимаем во внимание значительно меньше параметров и критериев, чем ситуация того заслуживает. Матрица критериев помогает сделать процесс выбора не стихийным, а осознанным, формализованным, «прозрачным», позволяющим принять во внимание гораздо больше параметров, чем мы способны одновременно удержать в голове.
Применять матрицу в чистом виде - дело сравнительно трудоемкое (требует целых 10-15 минут, при использовании Exel - 5 минут), и необходимо это при принятии действительно значимых решений.
- Технология проведения экспертизы местоположения объектов недвижимости.
Технология проведения экспертизы заключается в следующем: на основе ситуационной карты-схемы кадастрового квартала объекта недвижимости составляется экспликация всех зданий, сооружений, объектов культурно-бытового обслуживания, магазинов, торговых центров, офисов и т. д. На основе составляется матрица системы оценки критериев местоположения объектов недвижимости. Матрица представляет собой таблицу, которая содержит критерии с расстановкой баллов. Каждому критерию начисляется определенное количество баллов (максимум 10). Полученные баллы суммируются. Затем рассчитывается удельный вес каждого показателя и всего критерия. После этого каждому критерию присваиваем балы по значимости (от 0 до 10).
Таблица 3. Матрица системы оценки критериев местоположения объектов недвижимости (пример).
Наименование |
Показатели оценок (баллы) |
Удельный вес показателя |
Удельный вес критерия |
Значимость критерия 0-10 баллов |
|
Социальный: а) Наличие мест приложения труда для различных слоев населения. б) наличие мест отдыха и реабилитации. в) Наличие мест и площадок для проведения спортивных мероприятий. г) Система КБО магазины, театры, музеи, кофе, рестораны, клубы д) Криминогенная обстановка. |
|||||
Экономический: а) Близость к транспортным магистралям б) Близость к остановкам наземного транспорта в) Наличие мест парковки автомобилей г) Ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных систем) д) Ситуация с подъездными путями (строительство новых, реконструкция существующих) |
|||||
Ландшафтно-композиционный: а) Наличие водных поверхностей б) Наличие зеленых массивов в) Близость к центру города г) Рельеф местности д) Наличие архитектурных памятников |
|||||
Престижность района: а) Малоэтажная застройка б) Многоэтажная застройка административно-деловые центры, банки в) Сооружения культуры – театры, кинотеатры, музеи д) Наличие торговых центров |
|||||
Экология: а) Состояние приземных слоев атмосферы б) Состояние покрова почвы в) Состояние водной поверхности г) Воздействие шума от транспорта и промышленных объектов. |
|||||
Далее составляется итоговая таблица оценки местоположения объекта. В данной таблице определяется оценка по каждому из критериев путем умножения удельного веса критерия в общей сумме на его значимость. Оценка по каждому из критериев суммируется. Полученная общая оценка позволяет судить об удачности местоположения объекта недвижимости.
Таблица 4. Итоговая таблица оценки местоположения объекта.
В данном примере получен итоговый результат равный 6,15. Высокое значение полученного результата обусловлено главным качеством рассматриваемого места – его экономическим расположением, равным 1,51 балла, престижностью местоположения (1,66 балла), социальным характером (1,31 балла). Таким образом, расположение здания очень удачно, социальная инфраструктура способствует максимальному использованию потенциала объекта. После сдачи в аренду здания объект будет иметь высокий уровень спроса.
Заключение
Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной документации, относящейся к объекту недвижимости, материалов маркетинговых и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению.
Экспертиза местоположения решает следующие задачи:
- Уяснение фактического функционального использования объекта недвижимости и эффективности такого использования.
- Маркетинговые исследования по сферам фактического и возможного использования ОН.
- Исследования людских и транспортных потоков в районе местоположения ОН и выявление достоинств этого местоположения.
- Выработка рекомендаций по улучшению использования преимуществ/достоинств местоположения.
Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение недвижимости.
и т.д.................